MAŁY DOMEK MODUŁOWY NA DZIAŁCE – CO WARTO WIEDZIEĆ?

Pandemia i lockdown w 2020 roku zmusiły nas do rezygnacji z naszych podróżniczych celów. Ze smutkiem anulowaliśmy dopiero co dogadane wymiany domów na portalu HomeExchange. Czuliśmy się uwiązani, brakowało nam tego poczucia świeżości, które towarzyszy nam za każdym razem, gdy jesteśmy w drodze. Rozwiązanie przyszło do nas znienacka, ale szybko za nim podążyliśmy: dlaczego by nie stworzyć sobie naszego miejsca, gdzie moglibyśmy czasem uciec?

I tak, półtora roku później, mamy nasz mały domek modułowy na leśnej działce i zamierzamy go nie tylko użytkować, ale także wynajmować. Nazwaliśmy nasze przedsięwzięcie Za Oknem Las i gdy tylko zaczęliśmy pisać o nim w sieci, wielu naszych znajomych zwróciło się do nas z pytaniami o to, jak wygląda w praktyce postawienie małego domku modułowego, ile to kosztuje i ile czasu nam zajęło. Postanowiliśmy zebrać w jednym miejscu możliwe pytania i wyzwania, które czekają na Was, jeśli stawiacie na działce mały domek modułowy.

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ, KUPUJĄC DZIAŁKĘ? CZY MAŁY DOMEK MODUŁOWY MOŻNA POSTAWIĆ WSZĘDZIE?

Rodzaje działek: leśna, budowlana, rolna

Pierwszą istotną informacją o działce jest jej charakter – najczęściej działki dzielą się budowlane, leśne lub rolne. Pisząc o charakterze, mamy na myśli oczywiście jej formalny status, a nie to, jaki krajobraz na niej dominuje.

Najwięcej dodatkowych formalności czeka na Was przeważnie wtedy, gdy chcecie kupić działkę leśną, bo będziecie mieć do czynienia z Lasami Państwowymi, które mają prawo pierwokupu. Innymi słowy, gdy chcecie kupić działkę leśną, to najpierw Lasy Państwowe muszą oficjalnie zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu, byście faktycznie mogli ją nabyć.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy

Działka budowlana to przeważnie taka, na której można się już budować. Ta budowa jest jednak ograniczona kilkoma czynnikami. Często dla działek budowlanych istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – czyli gmina wydała już uchwałę określającą to, jak ma wyglądać zabudowa w tej okolicy. Musicie zweryfikować w urzędzie gminy, czy to, co planujecie postawić, nie kłóci się z tym planem. Jeśli nie ma MPZP, to mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Istniejąca już decyzja o warunkach zabudowy to był przypadek naszej działki właśnie. Formalnie była ona działką rolną, ale dzięki prawomocnej decyzji mogliśmy być spokojni co do tego, że będziemy mogli postawić na niej domek. Działki rolne rzadko bywają objęte taką decyzją – zwróćcie na to uwagę, jeśli interesuje Was zakup działki tego typu. Warto także wiedzieć, że decyzja, którą pokazuje Wam właściciel działki, może być już nieaktualna. Potwierdzenie wszelkich informacji o działce w urzędzie gminy to zawsze dobry pomysł.

Co jeszcze może uniemożliwić lub utrudnić postawienie małego domku modułowego na działce?

Uważajcie na wszelkie akweny – koniecznie przed zakupem działki pozyskajcie opinię od Wód Polskich (bardzo często niemożliwa jest budowa domu w bezpośrednim otoczeniu stawu czy innego zbiornika wodnego).

Nie bagatelizujcie słupów i innego rodzaju instalacji elektrycznych na działce. Mamy za sobą długą przeprawę z firmą PGE w związku z wysłużonym słupem znajdującym się na nabytej przez nas działce.

Jeśli chodzi o dostęp do wody, to zwróćcie uwagę na to, czy będziecie mieli możliwość doprowadzenia wody z wodociągów, czy Waszą jedyną opcją będzie studnia.

W kwestii szamba, po licznych naradach z różnymi doświadczonymi działkowiczami, polecamy Wam wybór takiego, które ma pojemność nie mniejszą od 10 m3.

Droga dojazdowa do działki to także bardzo istotny temat, który spędzał nam sen z powiek przez dłuższy czas. Okazało się, że nasza jest bardzo grząska i bywa nieprzejezdna w deszczowe i wilgotne dni, więc konieczne było jej dodatkowe utwardzenie. Proces ciągnął się przez co najmniej kilka miesięcy, mocno ograniczając nam możliwość użytkowania działki i domku.

2. DOMEK MODUŁOWY – CHARAKTERYSTYKA, POZWOLENIE I KOSZTY

Domek modułowy powstaje z połączenia kilku elementów, które producent wytwarza w fabryce lub na swoim placu budowy, a następnie składa je w całość już na działce klienta. W ten sposób buduje się już nie tylko altanki czy pomieszczenia gospodarcze o małej powierzchni, ale także całoroczne, duże domy rodzinne. W naszym tekście skupiamy się na małych domkach modułowych, o powierzchni do 35 metrów kwadratowych, bo taki domek postawiliśmy na naszej działce.

Jakie są główne zalety i wady małych domków modułowych?

Najistotniejszą zaletą jest według nas szybkie tempo budowy i montażu domku. Nie mieliśmy na głowie ciągnącej się miesiącami budowy, w którą ponadto należałoby zaangażować zespół robotników (i pomyśleć o ich zakwaterowaniu czy dojazdach na plac budowy). Nie wspominając o doglądaniu ich pracy… Wyprodukowanie dwóch modułów zajęło zamówionej przez nas firmie bodajże 3-4 miesiące (uwzględniając ówczesną kolejkę zamówień), a samo postawienie domku na działce trwało ok. 5 dni (mogłoby trwać dwa razy krócej, ale doszły zgłoszone przez nas poprawki).

Istotną wadą domku modułowego może być fakt, że płatność odbywa się w 2-3 dużych transzach (nie ma możliwości rozłożenia jej na o wiele mniejsze kwoty, co przeważnie dzieje się przy ciągnącej się miesiącami tradycyjnej budowie). Należy także wziąć pod uwagę pewne koszta dodatkowe, o których producent domów modułowych może nie wspomnieć (choć powinien). Mamy tutaj na myśli przede wszystkim fundamenty (my postawiliśmy nasz mały domek na bloczkach), koszt transportu modułów czy koszt wwiezienia ich na działkę wraz z rozładunkiem.

Czy na mały domek modułowy do 35 m2 łatwiej dostać pozwolenie niż na dom o większej powierzchni?

W przypadku budynków o mniejszej powierzchni procedura jest uproszczona w stosunku do tej dla większych domów. Kiedy my stawialiśmy nasz domek o powierzchni niespełna 35 metrów kwadratowych, musieliśmy jedynie zgłosić jego projekt na specjalnym wniosku w starostwie powiatowym, a następnie czekać przez 21 dni na milczącą zgodę. Procedura milczącej zgody oznacza, że jeśli w ciągu 21 dni nikt nie zgłosi sprzeciwu, to można stawiać obiekt na działce. Słyszeliśmy o tym, że planowane są zmiany w prawie budowlanym, dzięki którym na zgłoszenie będzie można postawić nawet większe domki, do 70 metrów kwadratowych.

Ile kosztują domki modułowe i jak wybrać dobrego producenta?

Kiedy my stawialiśmy nasz mały domek modułowy w konstrukcji szkieletowej (rok temu, we wrześniu 2020), ceny były jeszcze sporo niższe. Koszt zależy nie tylko od metrażu, ale także od stanu wykończenia (surowy, surowy zamknięty, deweloperski, czy nawet domek urządzony pod klucz). Po analizie ofert kilku dostawców zdecydowaliśmy się na firmę IMS House, której jeden z gotowych projektów domków zmodyfikowaliśmy, dostosowując go do naszych potrzeb. Wybraliśmy mały domek modułowy w stanie surowym zamkniętym, co kosztowało nas ok. 60 tysięcy złotych. Z tego, co się orientujemy, to dzisiaj, ponad rok później, ceny wynoszą co najmniej +30%, u wszystkich producentów domków modułowych. Współpraca z firmą IMS nie należała do najłatwiejszych, przede wszystkim ze względu na komunikację, ale, koniec końców, domek stoi i ma się całkiem dobrze.

Jakie czynniki braliśmy pod uwagę, gdy wybieraliśmy dostawcę?

• Jak najlepsza relacja ceny do wyglądu / designu domku. Kwestia estetyki była dla nas bardzo ważna – byliśmy świadomi tego, że duże przeszklenie tak naprawdę zrobi robotę, optycznie powiększając od środka mały domek modułowy, dodając mu przestrzeni, a osobom go użytkującym – oddechu. Szukaliśmy dostawcy, który spełni nasze oczekiwania estetyczne, jednocześnie oferując jak najlepszą cenę.
• Lokalizacja hali produkcyjnej vs. lokalizacji działki. Jak już wspominaliśmy, transport małego domku modułowego jest jednym z elementów podnoszących ostateczny koszt całego przedsięwzięcia. Warto poszukać niezbyt odległego producenta, by transport i jego organizacja przebiegły sprawnie, a cena nie nadwerężyła dodatkowo Waszego budżetu. W naszym przypadku koszt dowozu takiego dużego gabarytu oraz rozładunek przy użyciu HDS to koszt około 6000 zł.
• Forma rozliczenia. Opłacenie całej wartości domku z góry nie jest bezpiecznym rozwiązaniem. Warto upewnić się, że rozliczenia będą podzielone na 2-3 etapy. Pierwsza duża transza powinna wystarczyć na opłacenie materiałów budowlanych i jakiejś części robocizny. Drugą, równie dużą transzę opłaciliśmy po pierwszej, wstępnej ocenie jakości wykonania domku (jeszcze na hali produkcyjnej). Płatność za trzecią, najmniejszą transzę przypadła zaś na finalny odbiór, któremu towarzyszyło ponadto przekazanie nam własności domku wraz z gwarancją.
• Opinie innych klientów, ocena firmy w sieci. W naszym przypadku jeszcze prawie ich nie było – firma IMS dopiero zaczynała mocniej wchodzić na rynek domków modułowych. Nie bagatelizujcie złych ocen i szukajcie jakichkolwiek opinii, jeśli producent jeszcze w ogóle ich nie posiada. Dobrym miejscem na szukanie dodatkowych informacji bezpośrednio od klientów mogą być grupy na Facebooku, na przykład ta o małych domkach na zgłoszenie / do 35 metrów kwadratowych.

3. JAK URZĄDZIĆ WNĘTRZE MAŁEGO DOMKU MODUŁOWEGO?

Musimy przyznać, że nauczyliśmy się sporo, urządzając nasz mały domek modułowy. Tym bardziej, że robiliśmy to bez pomocy architekta. Poniżej dzielimy się wszystkim tym, czego my się dowiedzieliśmy, gdy planowaliśmy wnętrze na naszym małym metrażu.

• Jak najmniej wydzielonych pomieszczeń. Na 35 metrach będą one dusznymi klitkami. My wydzieliliśmy tylko to, co absolutnie konieczne, czyli łazienkę. Często sypialnię w takich domkach organizuje się na antresoli, choć my akurat nie byliśmy zwolennikami takiego rozwiązania (ze względu na małe dzieci, a także w obawie przed męczącymi, upalnymi nocami na antresoli).
• Sensowny kompromis między estetyką a funkcjonalnością. Oczywiście, dla każdego będzie to znaczyło co innego. I duże znaczenie ma także fakt, czy będziecie domek użytkować sami (i sami o niego dbać), czy chcecie go także wynajmować (licząc się z potencjalnym niedbalstwem innych). W domku zdecydowaliśmy się na panele podłogowe i blaty laminowane (długo szukając takich produktów, które byłyby jak najlepszą imitacją drewna – i okazuje się, że są takie!). Choć czasem tęsknimy za ciepłem drewnianej podłogi, to już widzimy, że panele były najbardziej praktyczną opcją.
• Mały metraż daje czasem większe możliwości – w tym sensie, że jeśli zależy Wam na jakimś konkretnym droższym, designerskim i bardziej luksusowym produkcie, to łatwiej sobie na niego pozwolić, bo wystarczy go zamówić w o wiele mniejszej ilości (niż byłoby to koniecznie w przypadku dużego domu rodzinnego). Droga, designerska tapeta, która pewnie kosztowałaby małą fortunę w dużym domu, na naszej największej, kilkumetrowej ścianie zamknęła się w kwocie około tysiąca złotych.
• Łączenie tematów – bez niego wielu mebli nie dałoby się upchnąć na tak małej przestrzeni. I tak, na naszym przykładzie, łóżko jest zarazem komodą na ubrania i miejscem na przechowywanie przedmiotów o większym gabarycie (podnoszony materac), a kuchnia i jadalnia są jedną przestrzenią – blat roboczy staje się stołem.
• Nietypowe meble pod wymiar – lepiej zamówić produkt o idealnych i nietypowych wymiarach u stolarza (i zapłacić za niego nieco więcej) niż kupić coś gotowego, co nie będzie pełniło swojej funkcji i w praktyce okaże się niewygodne ze względu na nietrafione wymiary. Choć według architektów wnętrz ta zasada dotyczy pewnie każdego domu i mieszkania, to naszym zdaniem jest szczególnie ważna właśnie na minimetrażu, gdzie naprawdę liczy się każdy centymetr.
• Uwaga na zbyt dosłowne rozwiązania. Pieniek drewna zamiast stolika? A może tapeta z lasem we mgle? To były nasze pierwsze myśli, gdy braliśmy się za urządzanie domku z widokiem na las… Szybko uświadomiliśmy sobie, że zbyt dosłowne nawiązania i rozwiązania nie są dobre, także w wystroju wnętrz. Cała sztuka polegała dla nas na tym, by wnętrze było w pewnym sensie przedłużeniem leśnego świata, ale nie nazbyt banalnym i dosłownym. Mamy nadzieję, że nam się to udało…

Jak zabezpieczyć przed kradzieżą domek, w którym nie mieszka się przez cały rok?

Poza drobnymi rozwiązaniami, takimi jak „kamerka” oraz „szyld firmy ochroniarskiej” warto po prostu ubezpieczyć domek. Ubezpieczenie małego domku modułowego nie wiąże się z żadnymi innymi, specjalnymi zasadami niż zwykłego budynku mieszkalnego. Koszt ubezpieczenia zawsze najbardziej podnoszą ruchome elementy wyposażenia, które można ukraść. My zdecydowaliśmy się ubezpieczyć nasz domek w niezawodnym jak dotąd PZU, mając przede wszystkim na względzie zagrożenia takie jak pożar, zalanie czy innego rodzaju zniszczenia (np. stłuczenie dużego przeszklenia).

Jeśli chcecie zobaczyć więcej zdjęć naszego domku i jego wnętrza, a może rozważacie pobyt w małym domku modułowym, to zapraszamy na Facebook albo Instagram Za Oknem Las!

mały domek modułowy / małe domki modułowe / domki na zgłoszenie / domki do 35 metrów / domki 35m2 / jak postawić mały domek modułowy / gdzie kupić mały domek modułowy / gdzie postawić mały domek modułowy / na jakiej działce można postawić mały domek modułowy / czy mały domek modułowy można postawić wszędzie / jak urządzić mały domek modułowy / ile trwa budowa małego domku modułowego / ile kosztuje mały domek modułowy /